Avtalen bakom Krusboda – en modell byggd på ett löfte

Kommunen byggde Krusboda

Krusboda växte inte fram av sig självt. Kommunen ägde marken, drev planeringen och lät bygga ut området. I den statliga utredningen SOU 1970:1 (s. 104), som beskriver bostadsområdet, anges Tyresö kommun som byggherre.

En precisering hör hit, så att bilden blir rätt: kommunen var byggherre för området och dess infrastruktur, medan själva husbyggandet i de senare etapperna utfördes av exploatören Byggnads AB Konstruktör. För vatten och avlopp är det kommunen som är beställare, vilket framgår av VA-projekteringsritningarna (VIAK), beställda av Tyresö kommun. Utgångspunkten var alltså hela tiden att kommunen byggde och ansvarade för det allmänna.

Kommunen nöjde sig inte med att planera och projektera. Den var också den som fysiskt utförde markarbetena. I entreprenadkontraktet för markentreprenad etapp V (december 1973) är Byggnads AB Konstruktör beställare och Tyresö kommun entreprenör— och kontraktet, som följer motsvarande kontrakt för etapperna III och IV, omfattar uttryckligen gatu- och VA-anläggningar, inklusive täthetsprovning av avloppsledningar. Kommunen byggde alltså själv det ledningsnät som dagens förrättning vill lägga över på de boende.

Ramavtalet 1968

Grunddokumentet för hela Krusboda är ett ramavtal mellan Tyresö kommun och Byggnads AB Konstruktör, träffat den 9 december 1968 och antaget av kommunfullmäktige den 12 december 1968 (§ 193). I det åtar sig kommunen att bygga ut gator och ledningar till området — och i avtalets tionde paragraf görs ett åtagande som fortfarande är centralt:

“Kommunen åtar sig dock att ombesörja och bekosta gaturenhållningen på inom området befintliga huvud- och gångvägssystem ävensom underhåll och drift av gatubelysning och huvudledningar för vatten och avlopp allt enligt kommunens standard.”

Det är detta åtagande — för bland annat huvudledningarna för vatten och avlopp — som exploateringsavtalen 1969 sedan bygger vidare på.

Exploateringsavtalet (1969)

En av de bindande överenskommelser som ligger till grund för Krusboda är exploateringsavtalet från 1969. Det reglerar vad Tyresö kommun åtog sig när området byggdes, och flera av åtagandena är direkt relevanta för dagens förrättning.

Avtalet träffades mellan Tyresö kommun och Byggnads AB Konstruktör och undertecknades den 16 september 1969. Det vilar på ett ramavtal från den 9 december 1968 och den stadsplan som fastställdes den 27 mars 1969. Genom avtalet sålde kommunen fastigheterna Alby 1:2 och 1:3 (21,8441 ha, avstyckade från Alby 1:1) till exploatören för 1 200 000 kronor, för en bebyggelse av 219 radhus, 114 atriumhus samt mark för gemensamt ändamål (Krusboda etapp I och II).

§ 5 — Kommunen bygger ut gator, ledningar och va-anläggningar

I avtalets femte paragraf åtar sig kommunen att bygga ut infrastrukturen i området:

“För hela exploateringsområdet har kommunen enligt 4 § ramavtalet åtagit sig att bygga ut gator, ledningar och gångvägar till området och va-anläggningar i Myggdalsvägen, Farmarstigen, Krusbodadalen samt gatubyggnad av den s k Albygatan.”

§ 11 — Va-anslutningsavgiften ska anses erlagd

Enligt elfte paragrafen ska anslutningsavgiften för vatten och avlopp anses betald för fastigheterna inom området, förutsatt att exploatören fullgjort sina förpliktelser:

“Har exploatören till alla delar fullgjort sina förpliktelser enligt detta avtal skall nuvarande och blivande ägare till fastighet inom exploateringsområdet anses ha dels erlagt på fastigheten belöpande gatumarksersättning och bidrag till gatubyggnadskostnad för gata, park eller annan allmän plats enligt stadsplanen, dels ställt säkerhet för skyldighet att utgiva bidrag till denna gatukostnad, dels ock skall anslutningsavgift för vatten och avlopp anses ha blivit erlagd för fastighet inom exploateringsområdet.”

En modell gjord för att bestå

Storkvartersmodellen var ett medvetet val, och den var tänkt att vara permanent. Stadsplanen kallar den vid sitt eget namn. I beskrivningen till stadsplaneändringen 1977 beskrivs Krusboda som “en s k flexibel stadsplan med storkvarter där husplaceringar inte genom planfastställelse preciseras. Denna precisering har istället ägt rum dels vid förhandlingar i samband med upprättande av exploateringsavtal.”

Planen knyter alltså själv ihop storkvarteret med exploateringsavtalen, samma slags avtal som beskrivs ovan. Och samfälligheterna var förutsatta att bestå redan från planeringen. Som det uttrycks i 1974 års förrättnings- och domstolshandlingar var målet att en anläggningssamfällighet skulle bildas, och “denna målsättning från kommitténs sida har senare följts upp vid varje försäljning som kommunen gjort av mark inom stadsplaneområdet.”

I 1977 års stadsplaneändring skrivs det rakt ut:

“Planen förutsätter att bildade anläggningssamfälligheter bibehålles för förvaltning och skötsel av för fastigheterna gemensamma anläggningar.”

Strukturen med samfälligheter var med andra ord inbyggd i planeringen från första början och uttryckligen förutsatt att bestå, inte att styckas upp eller avvecklas.

Löftet i praktiken: kommunen tog hand om VA

För att storkvartersmodellen skulle vara rättvis åtog sig kommunen att svara för det som annars hade varit en allmän angelägenhet. Det bekräftas i 1974 års förrättnings- och domstolshandlingar:

“Till följd av överenskommelse med exploatören har kommunen påtagit sig sommar- och vinterväghållning av mellan 70 och 80 % av gångvägnätet på kvartersmarken inom Krusboda liksom drift och underhåll av lika stor andel av vatten- och avloppsledningarna på kvartersmarken.”

Samma handlingar noterar att Anläggningssamfälligheten Krusbodas redovisning för 1973 inte innehöll några kostnadsposter för drift och underhåll av samfällighetens va-ledningar. Skälet är enkelt: kommunen stod för dem. Samfälligheten har alltså aldrig, ända sedan starten, budgeterat för VA-drift, eftersom den aldrig haft den kostnaden.

Servituten för vatten och avlopp

Att kommunens VA-rätt var fastighetsrättsligt säkrad redan från början syns i de officialservitut för vatten och avlopp som gäller till förmån för Tyresö Alby 1:1 — Tyresö kommuns stamfastighet — inom Krusboda.

Samtliga servitut har sitt ursprung i den avstyckningsförrättning som fastställdes 28.8.1969 (akt 01-TYE-2251, Dnr 44/69 B6), där rätten för Alby 1:1 att nedlägga och vidmakthålla vatten- och avloppsledningar först etablerades. Den gemensamma ordalydelsen i akterna ger Alby 1:1 rätt att inom stamfastigheten, de avstyckade ägolotterna och den samfällda marken

“nedlägga, bibehålla och underhålla (allmänna) vatten- och avloppsledningar i huvudsaklig överensstämmelse med … föreliggande projekteringshandlingar.”

Vad är ett officialservitut?

Lantmäteriet förklarar servitut så här:

“Ett servitut är knutet till en viss fastighet, inte till en viss person. Servitutet gäller alltså oavsett vem som äger fastigheten. Ett servitut gäller i regel tills vidare och har inget slutdatum.” (Källa: lantmateriet.se)

Det finns två typer: avtalsservitut, som bildas genom avtal mellan fastighetsägare, och officialservitut, som bildas genom beslut av en myndighet vid en lantmäteriförrättning. Servituten i Krusboda är officialservitut. Lantmäteriet anger att ett officialservitut

“kan bara upplåtas om det är av ‘väsentlig betydelse’ för den härskande fastigheten.” (Källa: lantmateriet.se)

Att kommunens stamfastighet Alby 1:1 fick dessa servitut innebär alltså att rätten till vatten- och avloppsledningarna bedömdes vara av väsentlig betydelse, och rätten gäller tills vidare och följer fastigheten, oavsett ägare.

En viktig sak om fastighetsregistret: Lantmäteriet skriver själv att

“Fastighetsregistret är ofullständigt vad gäller officialservitut som skapats före 1972.” (Källa: lantmateriet.se)

Det förklarar varför flera av servituten nedan, som bildades 1969 till 1971, inte syns i det nuvarande registret. De bildades i förrättningsakterna och gäller fortfarande, men registret är enligt Lantmäteriets egen förklaring ofullständigt för servitut från den tiden.

Servitut per delområde

De servitut som markeras som registrerade ovan (2366.1, 2367.1 och 2437.1) framgår av det aktuella fastighetsregisterutdraget för Alby 1:1 (29 maj 2026), som också visar kommunens lagfart och att fastigheten har kommunalt vatten.

Servitutstexternas ordalydelse

Vad dokumenten visar

Sätter man ihop dokumenten framträder en tydlig bild.

• Kommunen byggde Krusboda och ägde marken från början.
• Kommunen åtog sig vatten och avlopp i avtal från slutet av 1960-talet.
• De boende betalade för sin VA-anslutning när de köpte husen, och betalar VA-taxa till kommunen precis som alla andra Tyresöbor.
• Samfälligheten ASK förvaltar den gemensamma anläggningen, men den äger inte vatten- och avloppsledningarna och har aldrig haft VA-driften i sin budget.
• Strukturen var tänkt att bestå. Den prövades i domstol redan på 1970-talet och stod sig hela vägen till Högsta domstolen.

Därför drabbas de boende dubbelt om kommunen vänder

Övriga Tyresöbor i vanliga områden betalar kommunalskatt och VA-taxa, och kommunen sköter både allmänna platser och VA. Krusbodaborna betalar samma kommunalskatt och samma VA-taxa, men finansierar dessutom sina egna gemensamma anläggningar via samfälligheten, eftersom kommunen valde storkvarter. Kommunens VA-åtagande var kompensationen som gjorde det rättvist.

Lägger kommunen nu över VA-driften på samfälligheten händer två saker:

• De boende betalar två gånger för samma sak. De betalar redan VA-taxan till kommunen. Att samtidigt betala samfälligheten för drift och underhåll av samma vatten är ett dubbeluttag, vilket strider mot självkostnadsprincipen i 30 § lagen om allmänna vattentjänster.
• De behandlas sämre än andra kommuninvånare. Andra Tyresöbor får VA-driften inom sin taxa. Krusbodaborna skulle få betala en gång till för det andra får ingå i avgiften. Det är en negativ särbehandling som strider mot likställighetsprincipen, i 31 § lagen om allmänna vattentjänster och i 2 kap. 3 § kommunallagen.

En samfällighet är alltså inte en gräddfil. Den blir, om kommunens linje går igenom, en grupp invånare som betalar mer än alla andra för exakt samma kommunala tjänst. Det var precis det modellens löfte skulle förhindra.

Länsstyrelsens tillsynsärende om kommunens VA-ansvar

Länsstyrelsen i Stockholm har öppnat ett tillsynsärende (diarienummer 32800-2026) om Tyresö kommuns ansvar för vatten och avlopp i Krusboda. Länsstyrelsen tog emot uppgifterna den 26 maj 2026 och har begärt att kommunen senast den 16 oktober 2026 redogör för vilket ansvar den anser sig ha enligt 6 § vattentjänstlagen.

Länsstyrelsen är enligt 51 § vattentjänstlagen den myndighet som granskar att kommunen fullgör sin skyldighet att tillgodose ett områdes behov av vattentjänster genom en allmän va-anläggning.

I sin begäran lyfter Länsstyrelsen själv fram flera principer som är centrala för Krusboda:

• Att en vattentjänst tidigare skötts på frivillig basis genom samverkan mellan fastighetsägare medför inte att kommunens ansvar faller bort (Mark- och miljööverdomstolens dom den 5 juli 2010, mål M 2350-10).
• Vattentjänstlagen ger inte kommunen utrymme att besluta om VA-samverkan mellan fastighetsägare som ett alternativ till en kommunal VA-anläggning (prop. 2005/06:78 s. 37 ff.).
• En anslutning till en allmän va-anläggning som förutsätter ett relativt omfattande ledningsnät är inte förenlig med kravet på att behovet ska tillgodoses genom en allmän va-anläggning (Mark- och miljööverdomstolens dom den 14 februari 2017, mål M 8109-16).
• En kommun uppfyller inte sin skyldighet genom att enbart anordna en förbindelsepunkt till en samfällighets enskilda va-anläggning (Mark- och miljööverdomstolens dom den 27 augusti 2021, mål M 10104-20).

I tillsynsärendet är det kommunen och Länsstyrelsen som är parter. En enskild fastighetsägare är inte part, men kan också driva frågan om kommunens skyldighet enligt 6 § genom att väcka talan i mark- och miljödomstolen.

Begäran till kommunen och Länsstyrelsens bekräftelse av ärendet finns i källförteckningen nedan.

Källor

• Exploateringsavtal mellan Tyresö kommun och Byggnads AB Konstruktör, 16 september 1969 (Krusboda etapp I och II), §§ 5 och 11
• Karta och avstyckningsförrättning Dnr 44/69 B6, fastställd 28 augusti 1969 (§ 1055/69)
• Officialservitut för vatten och avlopp till förmån för Alby 1:1, akterna 01-TYE-2251, 2257, 2258, 2366.1, 2367.1, 2437.1, 2438 och 2439 (1969–1972)
• Fastighetsregisterutdrag (FR Webb, Utökad information) för Tyresö Alby 1:1, 29 maj 2026 (PDF) — visar kommunens lagfart (akt 64/3053) och de registrerade VA-servituten 01-TYE-2366.1, 2367.1 och 2437.1
• Ramavtal mellan Tyresö kommun och Byggnads AB Konstruktör, 9 december 1968, antaget av kommunfullmäktige 12 december 1968 § 193
• Entreprenadkontrakt för markentreprenad, Krusboda etapp V, december 1973 (PDF) — beställare Byggnads AB Konstruktör, entreprenör Tyresö kommun
• SOU 1970:1, Bostadsområdet Krusboda (s. 104)
• Beskrivning till stadsplaneändring för Krusboda, 1 april 1977
• Förrättnings- och domstolshandlingar 1974 (andelstalsmålet)
• Lag (2006:412) om allmänna vattentjänster, 30 § och 31 §
• Kommunallagen (2017:725), 2 kap. 3 §
• Länsstyrelsen i Stockholm, Begäran om redogörelse gällande allmänna vattentjänster i Krusboda, Tyresö kommun, 24 juni 2026 (PDF) — diarienummer 32800-2026
• Länsstyrelsen i Stockholm, Vi har öppnat ett tillsynsärende (information), 29 juni 2026 (PDF) — diarienummer 32800-2026

Sammanställt av boende i Krusboda. Allt som anges bygger på allmänna handlingar och rättsutredning.