Från stopp i dagvattenledning till omprövning av hela ASK. Hur gick det till?

Hur har ärendet kommit hit, och är det värt att engagera sig nu? Detta är en genomgång av vad som faktiskt har hänt, vad som står på spel, och vilka rättsliga frågor som ärendet väcker.

Ärendet inleddes som en avgränsad fråga om en dagvattenledning vid en enskild fastighet men har sedan växt till en omprövning av en av Sveriges största gemensamhetsanläggningar. Längs vägen har flera kvalificerade rättsliga invändningar inkommit utan att besvaras. Den rättsliga karaktären av ärendet har i Lantmäteriets egna handlingar beskrivits med minst fem olika ord. Och beslut närmar sig.

Ärendet i korthet – en sammanfattande tidslinje

Den ursprungliga ansökan och sökandens ändrade position

I september 2024 ansöker en boende i Krusboda om fastighetsbestämning för sin fastighet. Problemet är konkret: sökandens hus ingår i tre samfälligheter, husen delar på avlopp och vatten, och det är stopp i dagvattenledningen från taket. Sökanden vill veta var ansvaret går, vad som är sökandens ansvar och vad som är Anläggningssamfälligheten Krusbodas (ASK).

Det rör sig alltså om en avgränsad fråga som gäller en enskild fastighet.

En månad senare, i november 2024, informerar förrättningslantmätaren Nilla Dansk sökanden om att kostnaden för förrättningen kommer ligga “på 100 000 kronor och uppåt”, och att om förrättningen av någon anledning ställs in, så är det sökanden som står för kostnaderna. Det är en grundläggande princip i lantmäterirätten.

Den 13 september 2025 skickar Lantmäteriet ut en kallelse till sammanträde i ärendet till alla sakägare (aktbilagor 31–32). Sammanträdet är planerat till 29 oktober 2025. Sökanden bekräftar digital delgivning av kallelsen två dagar senare, den 15 september, och vet därmed redan i mitten av september att sammanträdet kommer hållas. Den ursprungliga ansökan från september 2024 har då legat hos Lantmäteriet i ett år utan att förändras.

Sedan, mindre än tre veckor innan sammanträdet och samma dag som ett telefonsamtal med förrättningslantmätaren, händer något som får sökanden att ändra sitt yrkande radikalt. Ur ärendets dagboksanteckningar från 2025-10-10:

Samtal med (sökanden) angående ansökan och hur (sökanden) kan förbereda sig på bästa sätt inför sammanträdet.

Samma dag inkommer sökanden med ett nytt mejl med följande formulering, ordagrant citerat:

“Jag har efter vårt kontakt beslutat att jag vill dra tillbaka min nuvarande fråga och att vi i stället gör en Omprövning av gemensamhetsanläggningen för att få helheten klar och inkluderar samtliga rör och elkablar och modernisera enligt ny lag.”

Ärendet har därmed förändrats från en avgränsad fastighetsbestämning till en omprövning av hela ASK. Detta sker, enligt sökanden själv, “efter vår kontakt” med förrättningslantmätaren.

Sökandens tre positioner – en surrealistisk utveckling

I maj 2026 inkommer den sökandes tredje och senaste position i ärendet. När man läser den i sin helhet jämfört med ansökan från 2024 framstår en närmast surrealistisk utveckling:

• September 2024 (aktbilaga 1): Fastighetsbestämning av dagvattenledningarnas omfattning vid sökandens egen fastighet.
• Oktober 2025(aktbilaga 66): Omprövning av hela gemensamhetsanläggningen Alby ga:3 “för att få helheten klar och inkludera samtliga rör och elkablar”.
• Maj 2026 (aktbilaga 457): Total omorganisation av Krusbodas förvaltningsstruktur. ASK ska behållas enbart för badet med valfri anslutning, centralantennen ska avvecklas, garagesamfälligheterna ska utökas till att ta över all samfälld mark inklusive VA, gator, sopor och posthantering.

Sökandens tredje inlaga är full av interna motsättningar. Bland annat yrkas att ASK:s ansvar ska minskas kraftigt och omfatta enbart badet, samtidigt som det ska utökas med ansvar för fiber.

“Centralantenn avvecklas och underhållet av fiber […] går in i ASK förvaltning”.

Vidare ska ASK:s anställda “bilda bolag” och fortsätta, men kostnaderna för de boende ska fortsatt vara låga eller minska. Köp av deras tjänster ska vara frivilligt och extern upphandling möjlig. Det betyder i praktiken att bolaget förlorar sin kundbas dag ett. Förslaget vill alltså både behålla och avveckla ASK:s personal samtidigt.

“Köp av deras tjänster ska dock vara frivilligt och extern upphandling möjligt. Vill de bara gå runt mer eller mindre på samma premisser som i dag, bör deras timpris kunna vara konkurrenskraftigt (då jag gissar att vi dag har denna lösning då det är billigare än att upphandla detta externt när det har behövts).”

I parentesen konstateras att den nuvarande lösningen sannolikt är billigare än att upphandla externt. Sökandens egna ord motsäger alltså argumentet för förändring. Om ASK:s nuvarande anställda gör arbetet billigare än motsvarande entreprenör på marknaden, varför ska arbetet då omorganiseras till ett bolag som ska sälja samma tjänster externt, med tillkommande moms, vinstmarginal och administrationskostnader?

Till och med författaren själv tvivlar på dess karaktär som yrkande och tillägger: “Mer ett förslag kanske än yttrande.” Om sökanden själv inte är säker på vilket av detta hennes inlaga utgör, är det oklart vad Lantmäteriet faktiskt har att pröva, vilket har processuell betydelse. Ett yrkande är en formell handling som myndigheten är skyldig att pröva. Ett förslag är en informell synpunkt som myndigheten kan välja att ta hänsyn till eller ignorera.

Den ursprungliga frågan från september 2024, ansvaret för ledningarna vid sökandens egen fastighet, nämns inte med ett ord i det sista yrkandet. Den fråga som inledde hela förrättningen verkar inte längre vara relevant för sökanden.

ASK och Alby ga:3

Anläggningssamfälligheten Krusboda, ASK, förvaltar gemensamhetsanläggningen Alby ga:3. Den inrättades genom ett anläggningsbeslut från 17 oktober 1974 och omfattar idag bland annat:

• Gemensamma ledningar för vatten, avlopp och dagvatten
• Vägar, gångvägar och grönytor
• Lekplatser och friluftsbad
• Förråds- och föreningslokaler

Totalt 1 376 andelstal fördelat på 1 190 fastigheter. Det är en av Sveriges större gemensamhetsanläggningar.

ASK har förvaltat denna anläggning i drygt 50 år. Strukturen är resultatet av exploateringsavtal mellan Tyresö kommun och dåvarande exploatör, från sent 1960-tal och tidigt 70-tal.

Vad hände under 2025?

Mellan september 2024 och oktober 2025 utreder Lantmäteriet det ursprungliga ärendet. Under denna period kontaktas aldrig ASK, den samfällighetsförening som förvaltat anläggningen i 50 år och vars verksamhet frågorna direkt angår.

Efter att ha informerats om att sökanden ändrat sitt yrkande till att istället för fastighetsbestämning gälla omprövning av hela gemensamhetsanläggningen lämnar ASK den 24 oktober 2025 in formella yrkanden där föreningen begär att det ursprungliga ärendet avslutas, att kostnaden debiteras sökanden själv, och att Lantmäteriet i samråd med ASK lägger upp eventuellt nytt ärende.

Tre dagar senare, den 27 oktober, avslår Lantmäteriet alla ASK:s yrkanden. Förrättningslantmätaren skriver att hon “uppfattar det snarast som att yrkandet om fastighetsbestämning är ändrat till att avse omprövning, inte att det första ärendet är återkallat i sin helhet.”

Det är värt att notera detta noga. Sökanden själv har i sitt mejl till Lantmäteriet skrivit “dra tillbaka.” Men förrättningslantmätaren väljer att kalla det “ändrat.” Skillnaden är avgörande: om det är återkallat, ska sökanden bära kostnaden. Om det är ändrat, ska kostnaden fördelas på alla sakägare.

Sammanträdet den 29 oktober 2025

Vid sammanträdet samlas ett hundratal sakägare. Lantmäteriet presenterar sin egen analys av området och sina egna förslag på hur Alby ga:3 skulle kunna delas upp.

I sammanställningen av ärendet i myndighetens eget material står uttryckligen att den ursprungliga ansökan “återkallades.” Detta överensstämmer inte med vad förrättningslantmätaren två dagar tidigare meddelat ASK. Där står också: “LMs förslag är utifrån den information som kommit oss tillhanda att dela upp gemensamhetsanläggningen i flera separata gemensamhetsanläggningar.” Detta är alltså inte ett yrkande från sakägare utan Lantmäteriets eget förslag, som presenteras innan övriga sakägare ens givits chansen att uttrycka sina ståndpunkter.

Förrättningslantmätaren föreslår också vid detta sammanträde att arbetsgrupper ska bildas och som hon själv ska leda, för att “få fram en hållbar produkt” som boende ska använda “många år till innan ny omprövning.”

En representant från Tyresö kommuns VA-enhet, närvarande vid sammanträdet, påpekar att “det bör vara lika för alla medborgare i Tyresö och att Krusbodaborna inte kan behandlas på annat sätt än övriga medborgare i Tyresö kommun enligt likabehandlingsprincipen.”

Det andra sammanträdet 4 mars 2026

Vid ett nytt sammanträde den 4 mars 2026 presenterar Lantmäteriet sina egna bedömningar av varje del av anläggningsbeslutet. Av presentationsmaterialet framgår att förrättningslantmätaren konstaterar att ASK “inte är sakägare i denna förrättning och därför inte heller behöriga att inkomma med yrkanden själva.”

I presentationen lämnar Lantmäteriet konkreta förslag på hur Alby ga:3 ska delas upp, bland annat att “gemensamma va-anläggningar samt kulvertar/eventuella krypgrunder inom respektive radhusområde läggs till egen GA/GA för garage i stället.” Det är inte längre fråga om huruvida uppdelning ska ske, utan om hur.

Lantmäteriet introducerar också sophanteringsfrågan i ärendet – på eget initiativ. I presentationen står:

“Det finns inget formellt yrkande för detta men bör rimligen hanteras när ni ändå gör en omprövning.”

Sophantering regleras dock genom kommunalt monopol enligt miljöbalken och ligger rimligen inte inom vad en lantmäteriförrättning kan besluta om.

Handläggningen kritiseras av expert

Under de följande månaderna fortsätter handläggningen utan större förändringar. Den 31 mars 2026 lämnar Aktiebolaget Vesterlins & Co in ett PM i form av ett rättsutlåtande till Lantmäteriet på uppdrag av ASK. Det registreras som aktbilaga 360.

Författaren bakom rättsutlåtandet, Tomas Vesterlin, är inte vem som helst i sammanhanget. Han är en av Sveriges ledande fastighetsbildningsjurister och har tidigare bland annat arbetat som chef på Lantmäteriet. Han skriver både lagkommentarer och referenslitteratur i ämnet.

PM:et identifierar flera substantiella brister i handläggningen:

Tystnaden och asymmetrin

När detta skrivs den 11 maj 2026 har det gått sex veckor sedan Vesterlins PM inkom till Lantmäteriet. Det är registrerat i diariet den 31 mars 2026 (aktbilaga 360) med beskrivningen “yttrande inkommit”, vilket är en ovanligt vag formulering jämfört med övriga dagboksanteckningar i ärendet, där avsändare och karaktär normalt anges.

Under dessa sex veckor har Lantmäteriet inte vidtagit några som helst dokumenterade åtgärder med anledning av detta rättsutlåtande. Varken ASK eller de som insänt PM:et i egenskap av sakägare har fått någon som helst respons. Jämför med hur Lantmäteriet under samma period agerat mot sakägare som driver linjer som ligger i fas med myndighetens egen position:

Den 26 april 2026 mailade förrättningslantmätaren en sakägare som tidigare lämnat in flera yrkanden om omorganisation av Krusbodas förvaltning. Mejlet är strukturerat som en punkt-för-punkt-genomgång av sakägarens yrkanden, där handläggaren själv föreslår tolkningar och avslutar varje punkt med ledande frågor som inbjuder till bekräftande svar.

Exempel ur mejlet:

“Snöröjning och sandupptag ingår ju i vägskötsel – menar ni då att gemensamma vägar och förbindelseleder ska ingå i Alby ga:3 (ASK) eller i garagesamfälligheterna?”

“Sophantering för samtliga gångar – Är detta ett yrkande om att sophanteringen ska ingå i Alby ga:3?”

“Viktigt att det tydligt framgår vems ansvar det är om ex ledningar under radhusen går sönder – Det här uppfattar jag som en del av yrkandet att ledningarna ska ligga kvar inom Alby ga:3, men att det ska förtydligas hur ansvaret mellan Alby ga:3 respektive enskild fastighetsägare förtydligas? Har jag förstått det rätt?”

Sex dagar senare, den 2 maj 2026, inkommer sakägarens svar. Det består till stora delar av “Ja” på handläggarens föreslagna tolkningar. Det registreras därefter som sakägarens preciserade yrkande i ärendet – formellt under sakägarens namn, men strukturerat och formulerat efter handläggarens egna förslag.

Två observationer

För det förstastyr handläggarens frågor sakägaren mot en specifik förvaltningsrättslig konstruktion, nämligen att olika funktioner “ska ingå i Alby ga:3” eller “ska förvaltas av Alby ga:3” eller “ska läggas till garagesamfälligheterna”. Detta är inte neutrala frågor om vad sakägaren menar; det är operationaliseringar av Lantmäteriets egen omprövningslinje, presenterade så att sakägaren bara behöver bekräfta.

För det andra rör flera av punkterna frågor som rimligen inte kan prövas inom en lantmäteriförrättning. Sophantering regleras genom kommunalt monopol enligt miljöbalken. Avtal med Vattenfall för elförsörjning och med Tele 2 för fiber är civilrättsliga avtal mellan föreningen och tjänsteleverantörer. Inget av detta är något som Lantmäteriet kan besluta om i ett anläggningsbeslut. Men genom handläggarens egna frågor formaliseras de som yrkanden i förrättningen.

Resultatet är ett yrkande som ser ut att komma från sakägaren, som strukturellt sammanfaller med Lantmäteriets egen linje, och som inkluderar frågor som rimligen ligger utanför förrättningens jurisdiktion. När sådan processhjälp ges till sakägare vars linje passar Lantmäteriet, medan välgrundade rättsliga invändningar från andra sakägare och ASK lämnas obesvarade, då är handläggningen inte saklig och opartisk i den mening som 1 kap. 9 § regeringsformen och 5 § förvaltningslagen kräver.

Bilden är dokumenterad. Detta är inte en normal handläggning. Substantiell juridisk kritik från en erkänd expert ignoreras. Sakägare som driver linjer i en viss riktning får aktiv dialog och processhjälp. Sakägare vars juridiska invändningar pekar i motsatt riktning får tystnad.

Vad säger lagen?

En förrättningslantmätare har stor frihet i hur ett ärende utreds. Men friheten är inte obegränsad. Svensk förvaltningsrätt, det vill säga det rättsområde som ska garantera rättssäkerheten i förhållandet mellan myndigheter och medborgare och reglerar den offentliga förvaltningens arbete (till exempel myndigheter som Lantmäteriet och kommunen), vilar på flera principer:

Problemet med Lantmäteriets handläggning

En central iakttagelse är att Lantmäteriet i ärendet driver frågor som rimligen ligger inom ramen för ASK:s ordinarie förvaltning. Sophanteringsfrågan är ett exempel, den hanteras normalt i löpande dialog mellan samfällighetsföreningen och kommunen, och kräver inte en lantmäteriförrättning. På samma sätt har Lantmäteriet presenterat egna förslag på uppdelning av Alby ga:3, föreslagit arbetsgrupper man själv ska leda, och introducerat frågor som ingen sakägare har yrkat på.

Lantmäteriets roll är att pröva yrkanden från sakägare enligt gällande lag. Det är inte deras uppgift att driva strukturreformer av bostadsområden, att ersätta samfällighetsföreningens ordinarie roll, eller att lägga sig i frågor som ASK och kommunen kan hantera i sin pågående dialog.

Vad står på spel?

Om Lantmäteriet driver omprövningen vidare och fattar beslut om uppdelning av Alby ga:3, kan följderna bli betydande för Krusboda.

Kostnadsbilden är osäker, och föränderlig

Under ärendets gång har flera olika kostnadsuppskattningar getts. I november 2024 informerades sökanden om att kostnaden skulle ligga “på 100 000 kronor och uppåt.” Vid sammanträdet i oktober 2025 angav Lantmäteriet ett intervall mellan 500 000 och 1 000 000 kronor, eller cirka 850 kronor per fastighet med andelstal 1. Andra uppgifter under handläggningens gång har varierat mellan några hundra kronor och flera tusen per fastighet. Det är svårt att få en samlad bild av vad förrättningen faktiskt kommer att kosta.

Och kostnaderna fortsätter ackumuleras. Handläggningen rullar vidare med nya och allt mer omfattande yrkanden från enskilda sakägare. Varje sådant yrkande kräver utredning, kommunikation och beslut, vilket innebär ytterligare timmar på Lantmäteriets timtaxa om 1 700 kronor per timme. Detta är dock bara förrättningskostnaden. De långsiktiga konsekvenserna av en uppdelning är inte utredda.

Exploateringsavtalen

Exploateringsavtalen från 1969 och framåt reglerar viktiga delar av VA-frågan. Enligt § 11 i avtalet daterat 16 september 1969 ska anslutningsavgift för vatten och avlopp “anses ha blivit erlagd” för fastigheter inom exploateringsområdet. Hur en omprövning av Alby ga:3 förhåller sig till dessa avtal är inte utrett. Detta är en av flera frågor som rimligen borde besvaras innan beslut fattas.

Förvaltningsstrukturen

Förvaltningsstrukturen för 1 190 fastigheter har fungerat i 50 år. Att splittra den i flera mindre samfälligheter innebär förlust av stordriftsfördelar som ASK:s entreprenadkontrakt, anställd personal och gemensam maskinpark, och nya overhead-kostnader för varje delsamfällighet.

Det är de praktiska konsekvenserna. Men det finns också en mer principiell sida. Frågan handlar inte om att ta ställning för en sida i en konflikt eller att vinna eller förlora mot en myndighet. Det handlar om att handläggningen ska följa de regler som svensk förvaltningsrätt kräver: saklighet, opartiskhet, utredningsplikt, motiveringsplikt.

Rättssäkerhet kräver att de som berörs har möjlighet att förstå, bevaka och påverka beslut som påverkar deras boende. För Krusboda, där 1 190 fastighetsägare står att förlora eller vinna betydande värden beroende på utgången, är det en demokratifråga.

Vad kan boende göra?

Det är värt att veta att förrättningen pågår och att alla fastighetsägare i området är sakägare. Det betyder att alla har rätt att lämna in yrkanden, yttranden och synpunkter, och att Lantmäteriet är skyldig att förhålla sig till dem.

Konkret kan du som boende:

1. Lämna in egna yrkanden i ärendet.Det behöver inte vara komplicerat – det räcker att hänvisa till PM:et (aktbilaga 360) och kräva att dess argument bemöts.
2. Stötta ASK:s arbete. Föreningen behöver stöd från sina medlemmar i det här skedet.
3. Föra dialog med lokalpolitiker. Tyresö kommun är inblandad genom exploateringsavtalen, och kommunala politiker har skäl att engagera sig.
4. Följa ärendet. Alla handlingar är offentliga och finns tillgängliga via Lantmäteriets e-tjänst (enak.lantmateriet.se, ärendenummer AB241102).