Lantmäteriets förslag för Krusboda — en genomgång

Bakgrund: hur Krusboda är organiserat idag

Krusboda byggdes 1968–1975 efter ett avtal mellan Tyresö kommun och byggföretaget Konstruktör.

Idag förvaltas de gemensamma anläggningarna så här:

Anläggningssamfälligheten Krusboda (ASK) sköter den stora gemensamhetsanläggningen ga:3, som omfattar:

• friluftsbadet med tillhörande anordningar,
• gemensamma lokaler,
• områdeslekplatser och bollplaner,
• grönytor, planteringar och gångvägar mellan områdena,
• vatten- och avloppsledningar inom området, främst i kulvertarna under radhusen.

Områdesvisa garagesamfälligheter sköter varje områdes garage och parkeringar:

• ga:1 Lummergången
• ga:2 Renlavsgången
• ga:4 Björnmossegången
• ga:5 Stensötegången
• ga:6 Krusboda Torg
• ga:7 Musserongången
• ga:8 Pärlröksgången
• ga:9 Flåhackebacken (för 14 fastigheter)
• ga:10 Fårticke- och Björktickegången

Omprövningar

Nybildningar

Vad föreslås i utkasten?

ASK:s uppdrag förändras i grunden

För ASK ändras uppdraget på två sätt.

För det första lyfts nästan all skötsel av mark ut ur ASK. Grönytor, lekplatser, planteringar, innergårdar, fotbollsplaner, förråd och umgängesytor flyttas till områdesvisa samfälligheter.

För det andra får ASK ett nytt och mycket större ansvar för vatten och avlopp. ASK ska leverera dricksvatten, ansvara för vattenkvaliteten och sköta debiteringen av VA till alla 1 190 hushåll. Det är uppgifter som idag ligger hos Tyresö kommun.

Det här är kanske den största enskilda förändringen i hela förslaget. Det innebär att ansvaret för en allmän vattenförsörjning flyttas från kommunen till en förening av ideellt engagerade boende.

Renlavsgången och Musserongången

För dessa två områden läggs ansvaret för den gemensamma marken till den befintliga garagesamfälligheten. Samma samfällighet ska alltså sköta både garage och mark.

Lummergången, Björnmossegången, Stensötegången, Pärlröksgången samt Fårticke- och Björktickegången

För dessa fem områden bildas i stället helt nya samfälligheter för marken, samtidigt som de gamla garagesamfälligheterna finns kvar. Det betyder att områdena ska ha två separata samfälligheter: en för garage och en för mark.

Flåhackebacken

På Flåhackebacken stannar 14 fastigheter kvar i en samfällighet för sina garage, körvägar och sopkärl. Övriga fastigheter ska lämna ASK utan att få någon ny samfällighet för sin gemensamt ägda mark.

Varför olika lösningar för olika gångar?

Idén att dela upp ASK och flytta ansvaret för marken till områdesnivå kommer ursprungligen från förslag som lämnats in av ett fåtal boende på Renlavsgången och Musserongången. Det är därför just dessa två områden har fått en egen lösning där garagesamfälligheten utvidgas.

På Flåhackebacken har några boende begärt att få lämna ASK, och Lantmäteriet behåller därför ga:9 för deras garage och körvägar.

För de övriga områdena finns inga sådana förslag från de boende. Där har Lantmäteriet på egen hand valt en modell med helt nya samfälligheter, trots att ingen i de områdena har begärt det. Normalt krävs det att fastighetsägare själva ansöker om att en ny samfällighet ska bildas. Det är därför oklart på vilken grund Lantmäteriet föreslår att fem helt nya samfälligheter ska skapas där ingen begärt det.

Identifierade problem

Problem 1: Områdeslekplatsen och fotbollsplanen vid skolan

Områdeslekplatsen och fotbollsplanen vid Krusbodaskolan inrättades enligt det ursprungliga beslutet från 1974 som gemensamma för hela Krusboda. Idag sköts de av ASK och alla 1 190 fastigheter delar på kostnaden.

Enligt kartskissen ser de ut att föreslås hamna i Stensötegångens nya samfällighet. Det skulle betyda att ungefär 78 fastigheter på Stensötegången ensamma ska bekosta en lekplats och fotbollsplan som:

• används dagligen som rastyta av barnen på Krusbodaskolan,
• används av barnfamiljer från hela Krusboda,
• ligger på mark som ägs av en annan krets (Pärlröksgångens fastigheter och en fastighet i centrum).

Driften av en sådan anläggning, med lagstadgad besiktning, säkerhetsunderhåll, skötsel av planen, försäkringar och avsättning för förnyelse, kostar uppskattningsvis flera hundra tusen kronor per år. Idag delas det på alla 1 190 fastigheter. Läggs samma kostnad i stället på ett område med knappt 80 fastigheter blir den många gånger dyrare per hushåll, för en anläggning som hela Krusboda använder.

Risken är att Stensötegångens boende över tid finner det orimligt att ensamma bekosta något som alla använder. Konsekvensen kan bli att underhållet skjuts upp och att anläggningen försämras eller läggs ner.

Problem 2: VA-frågan strider mot lag och praxis

Förslaget innebär att ansvaret för vatten- och avloppsledningarna inom Krusboda flyttas från kommunen till samfälligheten, och att de punkter där kommunens ansvar slutar placeras vid områdets ytterkanter.

Det är problematiskt på flera sätt.

Anslutningsavgift har redan betalats av samtliga fastigheter. Det framgår av kommunens egna avtal från exploateringstiden. I exploateringsavtalet står det att anslutningsavgift för vatten och avlopp ska anses ha blivit erlagd för fastigheterna inom området, och i köpekontrakten för villorna står det att skyldigheten att betala anslutningsavgift för vatten och avlopp är fullgjord. Samtliga 1 190 fastigheter har alltså betalat för sin VA-anslutning till kommunen redan under byggandet 1968–1975.

VA-taxa har betalats direkt till kommunen sedan 1975. Av ett brev från kommunens drätselkontor i mars 1975 framgår att kommunen tog över den direkta faktureringen av VA-avgifter från fastighetsägarna. Kommunen har alltså i ett halvt sekel tagit emot betalning för VA-tjänster i Krusboda.

Lösningen strider mot domstolspraxis. Mark- och miljööverdomstolen har i ett avgörande (M 8109-16, Arboga) slagit fast att punkten där kommunens ansvar slutar ska placeras nära de enskilda fastigheterna, inte långt bort vid områdets kant med ett omfattande internt ledningsnät. Det är inte förenligt med lagen om allmänna vattentjänster.

Tillsynsmyndigheten har redan uppmärksammat problemet. Länsstyrelsen i Stockholms län har i kontakt med boende hänvisat just till Arboga som relevant för Krusbodas situation.

Olika regler inom samma område. Enligt förslagen ska Flåhackebacken få en annan VA-lösning än övriga Krusboda. Om en lösning är förenlig med lagen för Flåhackebacken borde samma lösning gälla för alla andra också.

Sammantaget innebär förslaget att Lantmäteriet möjliggör en VA-struktur som inte är förenlig med vad lagen kräver, som strider mot domstolspraxis och som inte stämmer med kommunens egna historiska åtaganden.

Problem 3: Förvaltningen är inte löst

Förslagen säger ingenting om hur de nya gemensamma anläggningarna ska skötas i praktiken. Det finns i princip tre vägar, men ingen av dem är hanterad i utkasten.

Två föreningar i samma område. Området får en förening för garagen och en ny för marken. Det betyder dubbelt så mycket att hålla igång: två styrelser, två årsmöten, två budgetar och två uppsättningar avgifter, som ska bemannas av samma boende som redan idag har svårt att få ihop en enda styrelse.

En förening sköter både garage och mark. En garagesamfällighet får bara sköta det den en gång bildades för. För att den ska kunna ta över marken krävs en ny lantmäteriåtgärd, som föreningen själv måste ordna och bekosta. Förslagen säger ingenting om att detta ska lösas, och det är inte något föreningen kan bestämma på egen hand.

Ingen förening alls. Husägarna sköter marken gemensamt på egen hand. Det kräver att alla är överens om varje beslut, vilket fungerar dåligt för sådant som behöver skötas löpande, till exempel gräsklippning och underhåll av grönytor. Lantmäteriet kan inte tvinga de boende att bilda en förening, och vägrar de hamnar skötseln i ett tomrum.

Problem 4: Ingen motivering och ingen konsekvensanalys

Förslagen redovisar inte:

• varför den nuvarande sammanhållna förvaltningen ska splittras,
• vilka konkreta fördelar uppdelningen ger,
• vilka ekonomiska konsekvenser den får för de boende,
• hur befintlig personal och utrustning ska hanteras,
• hur många nya föreningar som ska bildas och hur de ska bemannas,
• hur risken hanteras om enskilda föreningar inte fungerar.

ASK har idag en samlad driftsorganisation med anställd personal, åkgräsklippare, förråd, redskap och avtal med leverantörer. Om markskötseln lyfts ut ur ASK är det oklart vad som händer med allt det. ASK skulle bli kvar för enbart friluftsbadet, som bara används på sommaren. Det kan innebära att personal sägs upp och att varje ny samfällighet i stället får köpa in skötseln utifrån, vilket sannolikt blir dyrare än dagens samlade lösning.

Problem 5: För kort tid

Utkasten publicerades den 1 juni. Sammanträdet är den 17 juni. Det är sexton dagar för 1 190 fastighetsägare att granska tio omfattande förslag. Det är inte rimlig tid för sakägarna att sätta sig in i och yttra sig över handlingar som omformar förvaltningen av hela området.

Problem 6: Saknad grund för de nya samfälligheterna

Förrättningen började som en avgränsad fråga från en enskild fastighetsägare. Den har vuxit till en omfattande omdaning där fem helt nya samfälligheter ska bildas. Normalt krävs att fastighetsägare själva ansöker om en ny samfällighet, och för de fem nya har ingen i de berörda områdena begärt det.

Lagen ställer dessutom krav som måste vara uppfyllda för att en ny gemensam anläggning ska få bildas: att den är till verklig och väsentlig nytta för de fastigheter som ska ingå, att fördelarna överväger kostnaderna och olägenheterna, och att de boende inte mer allmänt motsätter sig den. Inget av detta är redovisat eller utrett i utkasten.

Sammanfattat: vad är problemen?

• Rättsligt: VA-lösningen strider mot lagen och mot domstolspraxis, och de nya samfälligheterna saknar tillräcklig grund.
• Procedur: för kort granskningstid och ofärdigt underlag.
• Analys: ingen ekonomisk eller praktisk konsekvensanalys, och ingen motivering till varför förvaltningen ska splittras.
• Organisation: oklart hur förvaltningen ska bemannas och vad som händer med befintlig personal och utrustning.

Det är rimligare att förrättningen skjuts upp för en ordentlig beredning än att beslut fattas på det nuvarande underlaget.

Vad innebär det ekonomiskt?

Förslagen redovisar inga ekonomiska konsekvenser för de boende. Klart är ändå att kostnaderna kan öka påtagligt: dels för att gemensamma anläggningar som idag delas av alla läggs på mindre grupper, dels för att fler parallella föreningar innebär mer administration, och dels för att flera områden kan tvingas bekosta ytterligare lantmäteriåtgärder i efterhand för att lösa förvaltningen. Stensötegången kan drabbas hårdast på grund av lekplatsen och fotbollsplanen.

Vad kan du göra?

Skicka skriftliga synpunkter till Lantmäteriet före den 17 juni. Mejla handläggaren och hänvisa till ärende AB241102. Berätta hur förslagen påverkar dig, vilka frågor du har och vad du tycker. Skriftliga synpunkter är viktiga eftersom de dokumenteras i ärendet och kan användas vid ett eventuellt överklagande.

Närvara vid sammanträdet den 17 juni. Sammanträdet är öppet för alla sakägare. Ju fler boende som kommer, desto tydligare blir det att förslagen inte har stöd hos de berörda.

Sprid information till grannar. Många i Krusboda har kanske inte hunnit ta del av vad förslagen innebär. Ju fler som engagerar sig, desto starkare blir den samlade kritiken.

Kontakta dina politiker.Krusboda berör 1 190 fastigheter, en stor del av kommunens invånare.

Stöd ASK:s arbete. ASK arbetar genom sin juridiska rådgivare för att framföra synpunkter till Lantmäteriet.

Vad händer efter den 17 juni?

Om Lantmäteriet fattar beslut den 17 juni kan beslutet överklagas till Mark- och miljödomstolen inom fyra veckor. Domstolen kan då besluta att beslutet inte får verkställas medan saken prövas.

Det är också möjligt att Lantmäteriet vid sammanträdet i stället skjuter upp ärendet för mer beredning, eller att förslagen ändras väsentligt på grund av de synpunkter som kommit in.

Utgången är inte avgjord. Det finns fortfarande tid att påverka.